Η συγκατοίκηση εξελίσσεται σταδιακά σε μια από τις πιο βιώσιμες λύσεις στέγασης για φοιτητές, νέους επαγγελματίες και εποχικά εργαζόμενους, λόγω του αυξημένου κόστους ενοικίων στις μεγάλες πόλεις και στις τουριστικές περιοχές της Ελλάδας.
Όταν δύο ή περισσότερα άτομα μοιράζονται το σπίτι, είναι σημαντικό η μεταξύ τους σχέση να αποτυπώνεται ξεκάθαρα, τόσο σε νομικό όσο και σε φορολογικό επίπεδο. Συγκεκριμένα, η ορθή καταχώρηση της μίσθωσης προστατεύει όλα τα εμπλεκόμενα μέρη, διευκολύνει τη χρήση της κατοικίας ως αποδεικτικού διαμονής και επιτρέπει την πρόσβαση σε παροχές και επιδόματα.
Στην Ελλάδα υπάρχουν οι παρακάτω τρόποι να δηλωθεί μια συγκατοίκηση:
Περίπτωση 1: Συνμίσθωση
Τι είναι
Η συνμίσθωση είναι η περίπτωση όπου ο ιδιοκτήτης δεν κατοικεί στο ακίνητο, αλλά εκμισθώνει δωμάτια σε διαφορετικούς ενοικιαστές. Όλοι οι συγκάτοικοι υπογράφουν και εμφανίζονται στο ίδιο μισθωτήριο συμβόλαιο ως μισθωτές. Πρόκειται για την πιο απλή μορφή μίσθωσης, καθώς από την αρχή όλοι οι εμπλεκόμενοι έχουν ίσα δικαιώματα και υποχρεώσεις απέναντι στον ιδιοκτήτη.
Για παράδειγμα, αν δύο άτομα αποφασίσουν να νοικιάσουν μαζί ένα διαμέρισμα με συνολικό ενοίκιο 800 ευρώ, και οι δύο αναγράφονται στο ίδιο μισθωτήριο ως συνμισθωτές και μοιράζονται το σπίτι με ίσα ποσοστά (50%-50%) πληρώνοντας από 400 ευρώ στον ιδιοκτήτη.
Πώς δηλώνεται
Η διαδικασία γίνεται ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας της ΑΑΔΕ. Ο ιδιοκτήτης υποβάλλει τη Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας, συμπληρώνοντας τα στοιχεία των μισθωτών. Στη συνέχεια, κάθε μισθωτής συνδέεται στο σύστημα myAADE και αποδέχεται τη μίσθωση, ώστε να ολοκληρωθεί η διαδικασία. Με την ολοκλήρωση της διαδικασίας, το μισθωτήριο αποκτά πλήρη νομική και φορολογική ισχύ και για όλους τους συγκάτοικους.
Φορολογική αντιμετώπιση
Στη συνμίσθωση δεν υπάρχει φορολογική σχέση μεταξύ των συγκάτοικων. Ο ιδιοκτήτης φορολογείται για το συνολικό μίσθωμα, ενώ οι μισθωτές δεν αποκτούν φορολογητέο εισόδημα μεταξύ τους.
Επίδομα στέγασης & επιστροφή ενοικίου
Η ύπαρξη ηλεκτρονικού μισθωτηρίου επιτρέπει στους μισθωτές να χρησιμοποιήσουν τη μίσθωση για αιτήσεις επιδόματος στέγασης ή επιστροφής ενοικίου, εφόσον πληρούν τα εισοδηματικά κριτήρια του προγράμματος.
Περίπτωση 2: Ξεχωριστή Εκμίσθωση
Τι είναι
Σε αυτή την περίπτωση και πάλι ο ιδιοκτήτης δεν κατοικεί στο ακίνητο, αλλά εκμισθώνει ξεχωριστά δωμάτια σε διαφορετικούς ενοικιαστές. Κάθε συγκάτοικος συνάπτει τη δική του, αυτόνομη σύμβαση μερικής μίσθωσης απευθείας με τον ιδιοκτήτη και δεν συμμετέχει σε κοινό μισθωτήριο με τους υπόλοιπους ενοίους.
Για παράδειγμα, σε ένα διαμέρισμα με τρία υπνοδωμάτια, ο ιδιοκτήτης ή ο διαχειριστής του ακινήτου μπορεί να συνάψει τρία ξεχωριστά μισθωτήρια συμβόλαια, ένα για το κάθε δωμάτιο με ξεχωριστούς όρους στο κάθε ένα (διάρκεια, μίσθωμα κλπ).
Πώς δηλώνεται
Ο ιδιοκτήτης υποβάλλει ξεχωριστή Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας για κάθε ενοικιαστή μέσω της πλατφόρμας της ΑΑΔΕ. Στη δήλωση καταχωρούνται τα στοιχεία του μισθωτή, η διάρκεια της μίσθωσης και το συμφωνημένο μίσθωμα. Κάθε ενοικιαστής αποδέχεται το δικό του μισθωτήριο μέσω του myAADE.
Με αυτόν τον τρόπο δημιουργούνται ανεξάρτητες μισθωτικές σχέσεις μεταξύ του ιδιοκτήτη και κάθε ενοικιαστή, χωρίς να υπάρχει συμβατική σχέση μεταξύ των συγκατοίκων. Οποιαδήποτε τροποποίηση στο μισθωτήριο του ενός ενοικιαστή δεν επηρεάζει τα μισθωτήρια των υπολοίπων.
Φορολογική αντιμετώπιση
Ο ιδιοκτήτης φορολογείται για το σύνολο των μισθωμάτων που εισπράττει από τους ενοικιαστές ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Οι συγκάτοικοι δεν αποκτούν φορολογικές υποχρεώσεις μεταξύ τους και ο καθένας καταβάλλει το μίσθωμά του απευθείας στον ιδιοκτήτη.
Επίδομα στέγασης & επιστροφή ενοικίου
Η ύπαρξη ηλεκτρονικού μισθωτηρίου επιτρέπει στους μισθωτές να χρησιμοποιήσουν τη μίσθωση για αιτήσεις επιδόματος στέγασης ή επιστροφής ενοικίου, εφόσον πληρούν τα εισοδηματικά κριτήρια του προγράμματος.
Περίπτωση 3: Υπεκμίσθωση
Τι είναι
Η υπεκμίσθωση προκύπτει όταν ένας ήδη υπάρχων ενοικιαστής νοικιάζει μέρος της κατοικίας που μισθώνει σε τρίτο πρόσωπο, συνήθως σε συγκάτοικο που εισέρχεται μεταγενέστερα. Στην πράξη, δημιουργείται μια δεύτερη μισθωτική σχέση μέσα στην ήδη υπάρχουσα κύρια μίσθωση. Για παράδειγμα, κάποιος που μισθώνει ένα διαμέρισμα με 900 ευρώ μπορεί να μισθώσει το μισό σε έναν συγκάτοικο έναντι 450 ευρώ.
Προϋπόθεση
Πριν πραγματοποιηθεί οποιαδήποτε υπεκμίσθωση, είναι απαραίτητο να υπάρχει η σχετική άδεια από τον αρχικό εκμισθωτή (ιδιοκτήτη). Η δυνατότητα υπεκμίσθωσης μπορεί να προβλέπεται ήδη στο αρχικό μισθωτήριο ή να δοθεί μεταγενέστερα με έγγραφη συναίνεση του ιδιοκτήτη και με αντίστοιχη μεταβολή στην ΑΑΔΕ.
Πώς δηλώνεται
Η υπεκμίσθωση δηλώνεται επίσης ηλεκτρονικά μέσω της ΑΑΔΕ. Ο αρχικός μισθωτής υποβάλλει νέα δήλωση μίσθωσης ως υπεκμισθωτής, καταχωρώντας τα στοιχεία του νέου συγκάτοικου, τη διάρκεια της υπεκμίσθωσης και το συμφωνημένο μίσθωμα. Στη συνέχεια, ο νέος ενοικιαστής αποδέχεται τη μίσθωση μέσω του myAADE.
Η διαδικασία αυτή δημιουργεί μια επίσημη μισθωτική σχέση μεταξύ των δύο μερών, ανεξάρτητη από το αρχικό συμβόλαιο με τον ιδιοκτήτη.
Φορολογική αντιμετώπιση
Το ποσό που εισπράττει ο υπεκμισθωτής από τον μισθωτή θεωρείται φορολογητέο εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Αυτό σημαίνει ότι πρέπει να δηλώνεται κανονικά στη φορολογική δήλωση και να φορολογείται με βάση την ισχύουσα κλίμακα εισοδημάτων από ενοίκια.
Επίδομα στέγασης & επιστροφή ενοικίου
Η ύπαρξη ηλεκτρονικού μισθωτηρίου επιτρέπει στους μισθωτές να χρησιμοποιήσουν τη μίσθωση για αιτήσεις επιδόματος στέγασης ή επιστροφής ενοικίου, εφόσον πληρούν τα εισοδηματικά κριτήρια του προγράμματος.
Περίπτωση 4: Εκμίσθωση δωματίου από τον ιδιοκτήτη στην κύρια κατοικία του
Τι είναι
Σε αυτή την περίπτωση ο ιδιοκτήτης κατοικεί ο ίδιος στο ακίνητο και παραχωρεί ένα ή περισσότερα δωμάτια σε τρίτα πρόσωπα έναντι ενοικίου. Πρόκειται για μία μορφή μερικής εκμίσθωσης της κύριας κατοικίας. Για παράδειγμα, ένας ιδιοκτήτης διαμερίσματος 100 τ.μ. μπορεί να νοικιάσει ένα υπνοδωμάτιο σε άλλο άτομο έναντι συγκεκριμένου ποσού, ενώ συνεχίζει να διαμένει ο ίδιος στο ακίνητο.
Πώς δηλώνεται
Η εκμίσθωση δηλώνεται από τον ιδιοκτήτη μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας της ΑΑΔΕ με υποβολή μισθωτηρίου. Στη δήλωση καταχωρούνται τα στοιχεία του ενοικιαστή, η διάρκεια της μίσθωσης και το συμφωνημένο μίσθωμα. Ο ενοικιαστής στη συνέχεια αποδέχεται τη μίσθωση μέσω του myAADE. Με αυτόν τον τρόπο η μίσθωση αποκτά πλήρη φορολογική και νομική ισχύ, όπως κάθε άλλη ενοικίαση.
Φορολογική αντιμετώπιση
Το εισόδημα που προκύπτει από την εκμίσθωση δωματίου θεωρείται φορολογητέο εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Αυτό σημαίνει ότι πρέπει να δηλώνεται κανονικά στη φορολογική δήλωση και να φορολογείται με βάση την ισχύουσα κλίμακα εισοδημάτων από ενοίκια.
Επίδομα στέγασης & επιστροφή ενοικίου
Η ύπαρξη ηλεκτρονικού μισθωτηρίου επιτρέπει στους μισθωτές να χρησιμοποιήσουν τη μίσθωση για αιτήσεις επιδόματος στέγασης ή επιστροφής ενοικίου, εφόσον πληρούν τα εισοδηματικά κριτήρια του προγράμματος.
Ποια λύση είναι προτιμότερη;
Η συνμίσθωση αποτελεί τη βέλτιστη επιλογή όταν οι συγκάτοικοι ξεκινούν μαζί τη μίσθωση, καθώς είναι πλήρως διαφανής και δεν δημιουργεί πρόσθετες φορολογικές σχέσεις μεταξύ τους. Παράλληλα, οι ξεχωριστές μισθώσεις δωματίων από τον ιδιοκτήτη προσφέρουν μεγαλύτερη ευελιξία, καθώς κάθε συγκάτοικος διαθέτει ανεξάρτητο συμβόλαιο και μπορεί να αποχωρήσει χωρίς να επηρεάζεται η μίσθωση των υπολοίπων ενοίων. Η υπεκμίσθωση χρησιμοποιείται κυρίως όταν η συγκατοίκηση δημιουργείται εκ των υστέρων, δηλαδή όταν κάποιος ενοικιαστής προσθέτει συγκάτοικο σε ήδη υπάρχουσα μίσθωση. Τέλος, η εκμίσθωση δωματίου στην κύρια κατοικία του ιδιοκτήτη αποτελεί μια πρακτική λύση όταν ο ιδιοκτήτης επιθυμεί να αξιοποιήσει μέρος της κατοικίας του διατηρώντας παράλληλα τη δική του διαμονή στο ακίνητο.
Σημαντική σημείωση
Ο παρών οδηγός παρέχει γενικές πληροφορίες και έχει ενημερωτικό χαρακτήρα. Δεν αποτελεί ούτε υποκαθιστά νομική, φορολογική ή λογιστική συμβουλή. Οι σχετικές διατάξεις και πρακτικές ενδέχεται να μεταβάλλονται ή να εφαρμόζονται διαφορετικά ανά περίπτωση. Για εξατομικευμένη καθοδήγηση συνιστάται η συμβουλή πιστοποιημένου επαγγελματία πριν από οποιαδήποτε ενέργεια.